Anschaffungsnahe Herstellungskosten beim Immobilienkauf mit Renovierungsbedarf vermeiden

Im Falle einer Instandsetzung oder Modernisierung einer Mietimmobilie sind die Aufwendungen grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Dabei ist jedoch § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu beachten. Werden die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Folge: Die Aufwendungen können nur über die langjährige Gebäudeabschreibung als Werbungskosten abgezogen werden. Um dies zu vermeiden, kommt es insbesondere auf die richtige Anwendung des Dreijahreszeitraums an.

Beginn der Dreijahresfrist

Der Dreijahreszeitraum klingt überschaubar, doch die Tücken stecken im Detail. Denn wann genau beginnt der Zeitraum und wann endet er?

Es wird oft davon ausgegangen, dass der Zeitraum mit dem Abschluss des Kaufvertrages über den Erwerb der Immobilie beginnt. Dies ist jedoch ein Irrtum. Die Dreijahresfrist beginnt erst, wenn das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Maßgeblich ist daher der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten.

Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sind nicht einzubeziehen. Darüber hinaus ist die Grenze nur innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie zu prüfen. Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, beginnt keine neue Dreijahresfrist, wie der Bundesfinanzhof 2022 entschieden hat.

Ausführung der Maßnahmen

Es ist zu beachten, dass nicht die Bezahlung der Aufwendungen, sondern die Ausführung der Maßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums maßgeblich ist. Die Finanzverwaltung geht sogar so weit, dass die Maßnahme zum Ende des Zeitraums nicht einmal abgeschlossen sein muss.

Bei Maßnahmen, die sich über den dreijährigen Zeitraum hinaus erstrecken, ist zum Ablauf des dritten Jahres eine Aufteilung vorzunehmen. Der Teil der Aufwendungen, der auf innerhalb des dreijährigen Zeitraums durchgeführte Maßnahmen entfällt, ist für Zwecke des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu berücksichtigen, während der restliche Teil aus der Berechnung herausfällt.

Um die 15 %-Grenze zu umgehen, ist es nicht ausreichend, nur die Bezahlung der Rechnungen zu verschieben.

Beispiel

Der Dreijahreszeitraum erstreckt sich vom 1. Juli 2021 bis zum 30. Juni 2024, wobei die maßgebliche 15 %-Grenze 50.000 Euro beträgt. Im Laufe dieses Zeitraums wurden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 45.000 Euro umgesetzt und beglichen. 

Am 1. Juni 2024 hat zudem ein Handwerker mit der Sanierung der Fassade begonnen, die am 15. Juli 2024 abgeschlossen wird. Die Rechnung über 12.000 Euro netto wird im August beglichen, wovon 7.000 Euro auf den Zeitraum vom 1. Juni bis zum 30. Juni 2024 entfallen.

Lösung: Die im August 2024 bezahlten Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, wie sie auf den dreijährigen Zeitraum entfallen (7.000 Euro). Insofern ist die 15 %-Grenze überschritten.

Erstecken sich Baumaßnahmen über den Dreijahreszeitraum hinaus, sollte von den Bauunternehmern Aufstellungen über die bis zum Ablauf des Zeitraums getätigten Baumaßnahmen angefordert werden.
 

RWTkompakt Ausgabe April 2025

Quellen: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; BFH-Urteil vom 03.05.2022, Az. IX R 7/21